Kredyt hipoteczny a upadłość konsumencka

Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest najpopularniejszą formą finansowania zakupu nieruchomości przez Polaków. Czy można ogłosić upadłość, gdy ustanowiono hipotekę na nieruchomości ? Tak, posiadanie kredytu zabezpieczonego hipoteką nie stoi na przeszkodzie ogłoszeniu upadłości konsumenckiej. Należy pamiętać, by wniosek o upadłość konsumencką zawierał informację o zaciągniętym kredycie oraz dane dotyczące nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę (w szczególności numer księgi wieczystej).

Ogłoszenie upadłości konsumenckiej nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Powoduje natomiast wymagalność całego kredytu z dniem ogłoszenia upadłości. Po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, cały dług jest postawiony w stan wymagalności, a także w dalszym ciągu jest zabezpieczony hipoteką. Hipoteka wygasa dopiero po sprzedaży nieruchomości przez syndyka w postępowaniu upadłościowym. Podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest umowa sprzedaży nieruchomości przez syndyka.

Wierzyciel hipoteczny (bank) a upadłość konsumencka

Zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego, wierzyciel hipoteczny (np. bank) nie musi zgłaszać swojej wierzytelności syndykowi. Syndyk ma obowiązek z urzędu umieścić wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na liście wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny (np. bank) nie zostanie zatem pominięty w planie spłaty, jeżeli nie zgłosi swojej wierzytelności syndykowi, tak jak ma to miejsce w przypadku innych wierzycieli. Więcej informacji na temat zgłoszenia wierzytelności znajdziesz w artykule „Zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym„.

Upadłość konsumencka a hipoteka

Zgodnie z Prawem upadłościowym, co do zasady pierwszeństwo zaspokojenia się z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, ma wierzyciel hipoteczny. Oznacza to, że po sprzedaży nieruchomości, syndyk w pierwszej kolejności przeznaczy uzyskaną kwotę na rzecz wierzyciela hipotecznego (np. banku). Jeżeli wierzyciel zostanie zaspokojony w całości i ze sprzedaży nieruchomości zostanie jeszcze jakaś kwota, syndyk podzieli ją pomiędzy pozostałych wierzycieli na zasadach ogólnych. Od powyższej zasady istnieje kilka wyjątków, ale je omówię w dalszej części. Poniżej omawiam przykłady ukazujące generalną zasadę zaspokojenia wierzycieli z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Przykład 

Osoba X zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny w wysokości 500.000 zł zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu. Do spłaty pozostało 300.000 zł kredytu. Nieruchomość jest obecnie warta 600.000 zł. Syndyk zlicytował nieruchomość w postępowaniu upadłościowym za kwotę 500.000 zł. Z tego uzyskane 300.000 zł przeznaczy na spłatę banku, a pozostałe 200.00 zł podzieli pomiędzy pozostałych wierzycieli.    

Jeżeli z kolei kwota ze sprzedaży mieszkania nie pokryje całego kredytu, syndyk umieści bank w planie spłaty wierzycieli. Po wykonaniu planu spłaty dług wobec banku ulegnie umorzeniu.

Przykład 

Osoba X zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny w wysokości 500.000 zł zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu. Do spłaty pozostało 300.000 zł kredytu. Nieruchomość jest obecnie warta 300.000 zł. Syndyk zlicytował nieruchomość w postępowaniu upadłościowym za kwotę 200.000 zł. Uzyskane 200.000 zł przeznaczy na spłatę banku, a pozostałe 100.00 zł ujęte będzie w planie spłaty wierzycieli. Wierzyciele niezabezpieczeni hipoteką nie uzyskają żadnej kwoty ze sprzedaży nieruchomości.    

Pierwszeństwo przed wierzycielem hipotecznym

Po sprzedaży w postępowaniu upadłościowym nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, w pierwszej kolejności zaspokajany jest wierzyciel hipoteczny. Od tej generalnej zasady jest jednak kilka wyjątków.

Po pierwsze, upadły może wnioskować o przyznanie mu części kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego lub osób pozostających na jego utrzymaniu. W takiej sytuacji z sumy uzyskanej ze sprzedaży mieszkania wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Co więcej, upadły może ubiegać się o przyznanie zaliczki na poczet kwoty potrzebnej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Więcej na ten temat pisałem w artykule „Upadłość konsumencka a mieszkanie„. Kwota wyznaczona na wynajem mieszkania ma pierwszeństwo przed wierzycielem hipotecznym. Oznacza to, że po sprzedaży mieszkania syndyk musi najpierw wyznaczyć odpowiednią kwotę dla upadłego, a dopiero potem może pozostałą kwotę wypłacić wierzycielowi hipotecznemu.

Po drugie, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości przed wierzycielem hipotecznym zaspokaja się zobowiązania alimentacyjne ciążące na upadłym:

1. za okres od ogłoszenia upadłości do dnia sporządzenia ostatecznego planu podziału;
2. w kwocie nie wyższej, niż minimalne wynagrodzenie za pracę na rzecz każdego uprawnionego.

Przed wierzycielem hipotecznym zaspokaja się także przypadające za czas po ogłoszeniu upadłości renty za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i renty z tytułu zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, jak też wynagrodzenia za pracę pracowników wykonujących pracę na nieruchomości za okres ostatnich 3 miesięcy przed sprzedażą, jednakże tylko do wysokości trzykrotnego minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie wystarcza na zaspokojenie wierzytelności z tytułu alimentów, rent i wynagrodzeń za pracę, syndyk w ogóle nie sporządza odrębnego planu podziału środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. ,

Po trzecie, syndyk potrąca z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości koszty sprzedaży nieruchomości oraz inne koszty postępowania upadłościowego, w wysokości nieprzekraczającej 10 % sumy uzyskanej z likwidacji, nie więcej jednak niż o taką część kosztów postępowania upadłościowego, która wynika ze stosunku wartości obciążonego przedmiotu do wartości całej masy upadłości. Koszty te w przypadku upadłości konsumenckiej zazwyczaj wynoszą kilka tysięcy złotych.

Warto też pamiętać, że z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, oprócz wierzyciela hipotecznego, mogą być także zaspokojone wygasające według przepisów Prawa upadłościowego prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości (np. prawo pierwokupu lub prawo dożywocia). W przypadku sprzedaży upadłościowej nieruchomości, w miejsce prawa, które wygasa, uprawniony nabywa bowiem prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z kwoty uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Powyżej opisane przypadki mogą wydawać się skomplikowane, natomiast w przeważającej części postępowań upadłościowych konsumentów, przed wypłatą na rzecz wierzyciela hipotecznego syndyk wypłaca:

1. dłużnikowi kwotę potrzebną na wynajem mieszkania;
2. alimenty na rzecz uprawnionych, jeżeli takie istnieją;
3. potrąca 10 % tytułem kosztów postępowania upadłościowego.

Pozostałą suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości trafia do wierzyciela hipotecznego (najczęściej banku).

Sposób zaspokojenia wierzyciela hipotecznego

Zgodnie z generalną zasadą obowiązująca w postępowaniu upadłościowym, odsetki z masy upadłości mogą być dochodzone jedynie do dnia poprzedzającego dzień ogłoszenia upadłości. Odsetki liczone od dnia ogłoszenia upadłości włącznie i za dalszy okres nie są zaspokajane z majątku upadłego. Wierzyciel hipoteczny posiada jednak przywilej polegający na tym, że może żądać zapłaty odsetek również za okres po ogłoszeniu upadłości z tym, że odsetki te mogą być zaspokojone tylko z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Nie mogą być pokryte z innego majątku upadłego. Odsetki od wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie biegną aż do dnia sprzedaży nieruchomości.

Przypadającą wierzycielowi hipotecznemu sumę zalicza się przede wszystkim na należność główną, potem na odsetki oraz pozostałe świadczenia uboczne (np. koszty postępowania egzekucyjnego). W wypadku, gdy uzyskana ze sprzedaży kwota nie wystarcza na pełne zaspokojenie, najpierw syndyk zaspokaja kwotę główną, potem odsetki, a na końcu koszty uboczne.

Upadłość konsumencka współkredytobiorcy a kredyt hipoteczny

Przy wspólnym nabyciu nieruchomości każdy z właścicieli posiada w niej określony udział (np. 1/2). Udział w nieruchomości można sprzedać, czy też darować, bez zgody drugiego współwłaściciela. Należy pamiętać, że w przypadku współwłasności nieruchomości (np. po połowie), tylko udział upadłego wchodzi do masy upadłości. Syndyk sprzedaje zatem tylko udział upadłego (1/2), a pozostały udział 1/2 nieruchomości wciąż należy do drugiego kredytobiorcy. Upadłość nie wpływa na jego prawo własności.

Banki udzielając kredytu hipotecznego zawierają w nim klauzulę solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców. Oznacza to, że za całość kredytu odpowiadają wspólnie obaj współwłaściciele. Oznacza to, że każdy z kredytobiorców odpowiada za całość zobowiązania, a nie tylko za jego połowę. Jeśli jeden kredytobiorca utraci możliwość spłaty, bank może ściągnąć cały dług od drugiego. Powstaje zatem sytuacja, w której każdy ze współwłaścicieli posiada 1/2 nieruchomości, ale odpowiada za cały kredyt zaciągnięty na jej zakup.

Ogłoszenie upadłości konsumenckiej powoduje, że zobowiązanie upadłego kredytobiorcy z tytułu kredytu staje się natychmiast wymagalne. Nie obowiązuje już go harmonogram spłat, gdyż cała kwota zobowiązania płatna jest „na teraz”. Nie dotyczy to jednak drugiego współkredytobiorcy, który nie ogłosił upadłości. Jego nadal obowiązuje ustalony harmonogram spłat. Bank oczywiście może wypowiedzieć mu umowę, jeżeli pozwalają na to przepisy umowy kredytowej, ale nie musi tego robić, gdy drugi kredytobiorca dalej posiada zdolność do spłaty kredytu.

Współkredytobiorca, który ogłosił upadłość, nie musi już spłacać raty kredytu. Całość długu zostaje umieszczona na liście wierzytelności. Po sprzedaży jego udziału w nieruchomości, kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego. Pozostałą część długu upadły będzie regulował w ramach planu spłaty wierzycieli. Po wykonaniu planu spłaty upadły będzie wolny od długu wobec wierzyciela hipotecznego (banku).

Z kolei współkredytobiorca, który nie ogłosił upadłości, jeżeli bank nie wypowiedział umowy, jest zobowiązany spłacać kredyt zgodnie z ustalonym harmonogramem. Po sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym drugiego kredytobiorcy bank może ustalić nowy harmonogram spłat, uwzględniający kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w nieruchomości przez syndyka. Na drugim współkredytobiorcy będzie ciążyć obowiązek spłaty reszty kredytu, pozostałego po sprzedaży udziału upadłego w nieruchomości i spłaty przez niego rat na rzecz banku w ramach planu spłaty wierzycieli. 

W przypadku problemów ze spłatą przez kredytobiorcę, który nie ogłosił upadłości, bank może wypowiedzieć umowę oraz wszcząć postępowanie egzekucyjne, co jest niemożliwe w przypadku dłużnika, który ogłosił upadłość. Upadłość wyklucza prowadzenie egzekucji przez komornika.

Upadłość konsumencka jednego z małżonków a kredyt hipoteczny

Jeżeli małżonkowie zaciągnęli wspólny kredyt hipoteczny, ich sytuacja będzie wyglądać podobnie jak innych współkredytobiorców, z jednym ważnym wyjątkiem. Jeżeli małżonkowie zaciągnęli kredyt w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, co do zasady cała nieruchomość wejdzie do masy upadłości. Syndyk może wtedy zająć i sprzedać całą nieruchomość, a nie tylko udział jednego małżonka. Więcej w tym temacie przeczytasz w artykule „Upadłość konsumencka a majątek wspólny”.

Upadły małżonek nie musi już spłacać raty kredytu. Całość długu zostaje umieszczona na liście wierzytelności. Po sprzedaży nieruchomości, kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego. Jeżeli ten nie zostanie spłacony w całości, upadły będzie regulował raty na jego rzecz w ramach planu spłaty wierzycieli. Po wykonaniu planu spłaty upadły będzie wolny od długu wobec wierzyciela hipotecznego (banku).

Z kolei małżonek upadłego, jeżeli bank nie wypowiedział umowy, jest zobowiązany spłacać kredyt zgodnie z ustalonym harmonogramem. Po sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym małżonka bank może ustalić nowy harmonogram spłat, uwzględniający kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przez syndyka.

Jeżeli suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości oraz planu spłaty upadłego małżonka nie wystarczy na spłatę całego kredytu, obowiązek spłaty reszty kredytu ciążyć będzie na małżonku, który nie ogłosił upadłości.

Upadłość konsumencka z zachowaniem nieruchomości

Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy możliwe jest ogłoszenie upadłości z zachowaniem nieruchomości. Chodzi o sytuację, w której dłużnik regularnie spłaca raty kredytu hipotecznego, ale posiada inne nieuregulowane zobowiązania. Czy dłużnik może ogłosić upadłości i zachować nieruchomość ? Prawo nie przewiduje takiej możliwości. Nie jest możliwe ogłoszenie upadłości z zachowaniem nieruchomości. Nie ma też możliwości, by umorzyć tylko długi inne, niż dług hipoteczny. Nawet jeżeli upadły spłaca regularnie raty kredytu, to z chwilą ogłoszenia upadłości konsumenckiej cały kredyt staje się natychmiast wymagalny, a syndyk zajmuje i sprzedaje nieruchomość obciążoną hipoteką. Jeżeli po sprzedaży nieruchomości i zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego zostaną jeszcze jakieś pieniądze, syndyk przeznaczy je na spłatę pozostałych wierzycieli. Sytuacji tej nie zmienia nawet okoliczność, że nieruchomość jest warta mniej, niż zaległy kredyt, przez co wierzyciele niezabezpieczeni hipoteką i tak nie uzyskają żadnej sumy z jej sprzedaży.

Możliwa jest natomiast sprzedaż nieruchomości upadłego na rzecz innych osób, np. najbliższej rodziny lub przyjaciół. Możliwość taką daje złożenie wraz z wnioskiem o ogłoszenie upadłości wniosku o tzw. pre-pack. Na czym polega pre-pack i jakie daje on korzyści przeczytasz w artykule „Pre-pack w upadłości konsumenckiej„.

Kredyt hipoteczny – egzekucja czy upadłość ?

Zasadniczą różnicą pomiędzy postępowaniem upadłościowym prowadzonym przez syndyka, a postępowaniem egzekucyjnym prowadzonym przez komornika jest to, że po sprzedaży majątku w upadłości konsumenckiej dochodzi do umorzenia długów. Postępowanie komornicze może być z kolei prowadzone aż do całkowitej spłaty długu, nawet przez okres kilkudziesięciu lat. Natomiast jeżeli upadły jest w stanie spłacać tylko niewielkie kwoty miesięcznie, to przy dużym kredycie hipotecznym jego spłaty prawdopodobnie nie wystarczą nawet na pokrycie odsetek oraz kosztów komorniczych. W takiej sytuacji dłużnik wpada w błędne koło zadłużenia. Pomimo zajęcia komorniczego, jego dług nie pomniejsza się, a nawet rośnie. Jeżeli dłużnik nie ma perspektyw na to, by spłacić całe powstałe zadłużenie, powinien wystąpić o ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Po jej skutecznym przeprowadzeniu długi – również te zabezpieczone hipotecznie – ulegną umorzeniu. Sprzedaż nieruchomości przez syndyka jest zatem generalnie rozwiązaniem dużo korzystniejszym dla upadłego, niż sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym (komorniczym).

Również ważną korzyścią, która nie występuje w postępowaniu komorniczym, jest możliwość wydzielenia upadłemu ze sprzedaży mieszkania kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Jeżeli interesują Cię bieżące treści z zakresu prawa upadłościowego, zapraszam do polubienia profilu Kancelarii na Facebooku.