Ogłoszenie upadłości a umowa najmu
Upadłość a umowa najmu
Ogłoszenie upadłości wpływa na stosunki prawne upadłego, w tym na zawarte umowy najmu. Warto zatem wiedzieć, jaki wpływ na sytuację drugiej strony ma zarówno upadłość wynajmującego, jak i najemcy. W ostatnich latach głośno było o upadłościach dużych firm wynajmujących lokale, np. sieci marketów Praktiker. Upadłość najemcy szczególnie interesuje zaś właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, którzy oddali w najem swoją nieruchomość, a najemca popadł w kłopoty finansowe.
Skutki prawne ogłoszenia upadłości odnośnie umowy najmu zależą od tego, czy upadły był wynajmującym, czy też najemcą.
Postanowienia umowne na wypadek upadłości
Warto pamiętać, że zgodnie z Prawem upadłościowym, postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne. Oznacza to, że nie mają żadnej mocy prawa zapisy umowne, które na przykład przewidują rozwiązanie umowy najmu, po złożeniu przez wynajmującego/najemcę wniosku o ogłoszenie upadłości. Zapisy takie często umieszczane są w umowach najmu, ale z prawnego punktu widzenia są one nieważne i nie wywołują żadnych skutków.
Upadłość wynajmującego a umowa najmu
Upadły jako wynajmujący
Zgodnie z generalną zasadą umowa najmu nieruchomości należącej do upadłego wiąże strony, jeżeli nieruchomość została wydana najemcy przed ogłoszeniem upadłości. Jeżeli natomiast upadły zawarł umowę najmu swojej nieruchomości, ale nie zdążył jej wydać najemcy przed ogłoszeniem upadłości, umowa taka nie będzie wiązać syndyka. Najemca nie będzie miał żadnych praw do nieruchomości.
Wypowiedzenie umowy najmu przez syndyka
Jeżeli upadły wydał nieruchomość najemcy przed ogłoszeniem upadłości, zawarta umowa najmu wiąże syndyka. Syndyk pobiera czynsz najmu i występuje w roli wynajmującego. Syndyk może jednak umowę wypowiedzieć na zasadach ustawowych, bądź określonych w umowie.
Syndyk posiada też szczególne uprawnienie, to znaczy może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia, nawet jeżeli ustawa i postanowienia umowy nie przewidują możliwości wypowiedzenia. Syndyk może zatem przykładowo wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony (np. 10 lat). Wypowiedzenie następuje na podstawie postanowienia sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może wydać zgodę na wypowiedzenie, jeśli:
- trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo;
- czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów za najem nieruchomości tego samego rodzaju.
Na postanowienie sędziego-komisarza wydające zgodę na wypowiedzenie umowy przez syndyka, najemca może złożyć zażalenie.
Najemca może także dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.
Pobranie czynszu z góry
Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu nieruchomości za czas dłuższy niż 3 miesiące, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.
Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu rzeczy ruchomej za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.
Oznacza to, że syndyk i tak zażąda od najemcy płatności czynszu za okres przekraczający 3 miesiące w przypadku nieruchomości oraz 6 miesięcy w przypadku ruchomości, pomimo jego zapłacenia upadłemu przed ogłoszeniem upadłości.
Upadłość najemcy a umowa najmu
Upadły jako najemca
Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości nieruchomość nie była jeszcze wydana upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu zawartej przez upadłego jako najemcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Odstąpienie od umowy w takim przypadku nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania.
Wypowiedzenie umowy najmu przez syndyka
Jeżeli przedmiot najmu w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu, także wtedy, jeżeli ustawa i postanowienia umowy nie przewidują możliwości wypowiedzenia. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem 3 terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze.
Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Jednakże, syndyk może wypowiedzieć umowę również w tym przypadku, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Wypowiedzenie następuje na podstawie postanowienia sędziego-komisarza.
Na postanowienie sędziego-komisarza wydające zgodę na wypowiedzenie umowy przez syndyka, najemca może złożyć zażalenie.
Wynajmujący może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż 2 lata, pomniejszonego o rozliczenie nakładów upadłego podnoszących wartość przedmiotu najmu lub dzierżawy.
Upadłość najemcy – co z czynszem
W przypadku upadłości najemcy, zaległość czynszowa powstała do dnia poprzedzającego dzień ogłoszenia upadłości powinna zostać zgłoszona na listę wierzytelności. O tym jak zgłosić wierzytelność pisałem w artykule „Zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym„.
Natomiast należność z tytułu czynszu powstała od dnia ogłoszenia upadłości włącznie powinna być płacona przez syndyka, w terminach wymagalności. Jeżeli syndyk nie jest w stanie regulować czynszu, powinien wypowiedzieć umowę.
Brak zapłaty czynszu przez syndyka stanowi także podstawę do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Umowa może zostać także natychmiastowo rozwiązana za porozumieniem stron, bez konieczności dokonywania wypowiedzenia.
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka a umowa najmu
Sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu, jak sprzedaż nieruchomości przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym.
Oznacza to, że kupujący nieruchomość od syndyka wstępuje w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa określających sprzedaż rzeczy wynajętej. Nabywca nieruchomości może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Jednakże, w przypadku gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu 1 miesiąca od nabycia nieruchomości, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Należy także pamiętać, że w przypadku najmu lokalu mieszkalnego obowiązują inne terminy i zasady wypowiadania takich umów, określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Nabywca nieruchomości, w której znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne musi uwzględnić podstawy oraz terminy wypowiedzenia umowy najmu określone w ww. ustawie.
Upadłość konsumencka a umowa najmu
Upadłość konsumencka wpływa na zawarte umowy najmu. Skutki są różne w zależności od tego, czy upadły jest wynajmującym, czy też najemcą. Jeżeli konsument jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, rzecz ta wejdzie do masy upadłości, a dochód z tytułu najmu będzie zasilał masę upadłości przez czas trwania postępowania upadłościowego. Następnie syndyk sprzeda przedmiot najmu. Tak samo dotyczy to najmu rzeczy ruchomych (np. samochodu), jak też najmu nieruchomości. O kwestii wpływu upadłości konsumenckiej na los nieruchomości pisałem w artykule „Upadłość konsumencka a mieszkanie„.
W kwestii możliwości rozwiązania umowy najmu przez syndyka stosuje się procedury opisane w powyżej w tytułach „Upadłość najemcy a umowa najmu” oraz „Upadłość wynajmującego a umowa najmu”, w zależności od tego, czy upadły konsument jest wynajmującym, czy też najemcą.
Kaucja a upadłość najemcy
Jeżeli najemca wpłacił wynajmującemu kaucję na zabezpieczenie ewentualnych szkód w przedmiocie najmu (np. mieszkaniu), to należy uznać, że z chwilą ogłoszenia upadłości obowiązek najemcy do naprawienia szkód przekształca się w zobowiązanie pieniężne, zgodnie z art. 91 Prawa upadłościowego. Obowiązek naprawienia szkód staje się wymagalny z datą ogłoszenia upadłości najemcy. Tym samym wymagalne staje się również przysługujące mu roszczenie o zwrot kaucji gwarancyjnej, niezależnie od tego czy wady zabezpieczone kaucją w ogóle wystąpiły. Stanowisko takie wyraził Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 26 czerwca 2009 r., sygn. akt VI ACa 1341/08. Oznacza to, że wynajmujący powinien zwrócić kaucję do masy upadłości, a ewentualne roszczenie z tytułu szkód zgłosić do syndyka.
Jeżeli interesują Cię bieżące treści z zakresu prawa upadłościowego, zapraszam do polubienia profilu Kancelarii na Facebooku.
Dodaj komentarz